آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه
خود دریافت کنید؟
در پنجره باز شده روی دکمه Allow کلیک کنید...
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما می‌توانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
می‌توانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
با سلام خدمت وکلای محترم،
قرارداد اجاره بنده ۲۰ مرداد ۱۴۰۳ بسته شده و ۲۰ خرداد ۱۴۰۴ (یعنی ۱۰ ماهه) به پایان رسیده و قرارداد عادی می‌باشد. در سامانه ثبت نشده و حدود ۷ سال هم هست که اینجا ساکنم و به تمام تعهداتم عمل نمودم. موجر با بنده تماس حاصل کرده و درخواست افزایش ۷۰ درصدی اجاره را داشتند که من اشاره کردم به مصوبه ۲۵ درصدی. اما ایشان چند روز بعد برای من اظهارنامه فرستادند که خودم می‌خواهم ساکن بشوم، تخلیه کنید. از نظر قانونی چه کاری می‌توانم انجام دهم؟
با تشکر
با توجه به شرایطی که مطرح کرده‌اید، لازم است به چند نکته قانونی توجه داشته باشید:
۱. افزایش اجاره‌بها: بر اساس مصوبات قانونی، افزایش اجاره‌بها می‌تواند تا میزان مشخص شده در قانون (مثلاً ۲۵ درصد) محدود شود. در صورتی که موجر درخواست افزایش بیش از این میزان داشته باشد، می‌توانید به این مصوبه استناد کنید.
۲. تخلیه ملک: در صورتی که موجر ادعا کند که قصد سکونت شخصی دارد، باید این ادعا را اثبات کند. مستاجر می‌تواند از موجر بخواهد که مدارکی ارائه دهد که نشان دهنده نیاز واقعی او به سکونت در ملک مذکور باشد.
۳. در هر صورت، توصیه می‌شود که با توجه به پیچیدگی موضوع، از مشاور حقوقی یا وکیل متخصص در زمینه قوانین اجاره کمک بگیرید تا بتوانید بهترین راهکار را در این زمینه انتخاب کنید.
بر اساس ماده ۴۹۴ قانون مدنی، در صورتی که مدت اجاره به پایان برسد و مستاجر همچنان به سکونت ادامه دهد و موجر هم اعتراضی نکند، قرارداد به طور ضمنی تمدید می‌شود. اما اگر موجر درخواست تخلیه داشته باشد، مستاجر باید به شرایط قانونی توجه کند.
این پاسخ توسط هوش مصنوعی تولید شده است. لطفاً
توجه
داشته باشید که ممکن
است اطلاعات
ارائه‌شده
به‌طور کامل دقیق
یا قابل اعتماد نباشد. توصیه می‌شود برای تأیید صحت اطلاعات، به مشاوره وکلای مجرب مراجعه کنید.
در مورد قرارداد اجاره‌ی شما که به صورت عادی (غیرثبت‌شده) و برای مدت ۱۰ ماه (۲۰ مرداد ۱۴۰۳ تا ۲۰ خرداد ۱۴۰۴) منعقد شده است، نکات حقوقی زیر قابل توجه هستند:
### ۱. **اعتبار قرارداد و تخلیه‌ی ملک**
- قراردادهای اجاره‌ی عادی (ثبت‌نشده) **معتبر** هستند، اما اثبات شرایط آن در صورت اختلاف سخت‌تر است.
- با پایان قرارداد (۲۰ خرداد ۱۴۰۴)، موجر می‌تواند **درخواست تخلیه** کند، **مگر اینکه** شما مشمول **مستاجر بودن مستمر برای ۳ سال یا بیشتر** باشید (ماده‌ی ۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶).
- چون شما **۷ سال** در این ملک ساکن بوده‌اید، در صورت **تمدید ضمنی** قرارداد (یعنی ادامه‌ی سکونت با سکوت موجر)، ممکن است مشمول حمایت قانونی باشید و موجر نتواند به راحتی شما را تخلیه کند.
### ۲. **افزایش اجاره‌بها**
- بر اساس **مصوبه‌ی شورای عالی اجرایی سیاست‌های کلی مسکن (۱۴۰۳)**، افزایش اجاره‌بها در **قراردادهای تمدیدی** حداکثر **۲۵٪** نسبت به سال قبل است (مگر در موارد خاص مثل نوسازی ملک).
- موجر **نمی‌تواند** یک‌جانبه **۷۰٪ افزایش** دهد و شما می‌توانید با استناد به این مصوبه، از پرداخت مازاد خودداری کنید.
### ۳. **ادعای نیاز موجر به سکونت (خوداستیفایی)**
- اگر موجر ادعا کند که **خود یا خانواده‌ی درجه‌یک** نیاز به سکونت دارد، باید **در دادگاه اثبات** کند.
- **اظهارنامه‌ی موجر به تنهایی کافی نیست** و باید **دادخواست تخلیه** به دلیل نیاز شخصی را به دادگاه ارائه دهد.
- شما می‌توانید **در دادگاه** موارد زیر را مطرح کنید:
- سابقه‌ی طولانی سکونت (۷ سال) و عمل به تعهدات.
- عدم اثبات نیاز واقعی موجر (اگر شواهد نشان دهد این بهانه‌ای برای افزایش اجاره یا تغییر مستاجر است).
- تمدید ضمنی قرارداد (اگر پس از ۲۰ خرداد ۱۴۰۴، موجر اعتراض نکرده و شما همچنان ساکن بوده‌اید).
### ۴. **اقدامات شما**
- **پاسخ کتبی به اظهارنامه:** با ذکر اینکه:
- قرارداد شما تمدید ضمنی داشته و مشمول مصوبه‌ی ۲۵٪ افزایش است.
- درخواست تخلیه بدون دلیل موجه قانونی نیست.
- **دریافت مشاوره از وکیل یا دفتر خدمات قضایی:** برای بررسی دقیق‌تر شرایط.
- **تهیه‌ی مدارک:** مانند:
- قبض‌های پرداخت اجاره.
- شواهد سکونت مستمر (قبض‌های آب، برق، گاز).
- هرگونه مکاتبه با موجر.
- **دادخواست به دادگاه در صورت اقدام موجر:** اگر موجر به دادگاه مراجعه کند، شما می‌توانید با استناد به سابقه‌ی سکونت طولانی و مصوبه‌ی افزایش اجاره، از حقوق خود دفاع کنید.
### ۵. **اگر موجر قصد تخلیه‌ی قهری دارد:**
- او **نباید** به صورت خودسرانه اقدام به تخلیه کند (مثل قطع آب یا برق). در صورت چنین اقداماتی، می‌توانید به **کلانتری یا دادگاه** شکایت کنید.
### نتیجه:
شما **حقوق قانونی قابل دفاع** دارید و موجر نمی‌تواند یک‌جانبه افزایش ۷۰٪ اعمال کند یا بدون حکم دادگاه شما را تخلیه کند. بهتر است:
- با موجر مذاکره کنید (با استناد به مصوبه‌ی ۲۵٪).
- اگر موجر اصرار بر تخلیه دارد، از او بخواهید از طریق **دادگاه** اقدام کند.
- در صورت دریافت دادخواست، با مدارک مناسب در دادگاه حاضر شوید.
در صورت نیاز به پیگیری قضایی، مشورت با **وکیل متخصص امور اجاره** توصیه می‌شود.
با سلام و احترام،
با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید، در ادامه به بررسی وضعیت حقوقی شما و اقداماتی که می‌توانید انجام دهید، می‌پردازیم.
افزایش اجاره‌بها
بر اساس مصوبات اخیر، سقف افزایش اجاره‌بها برای سال ۱۴۰۴ در شهر تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت، ۲۰ درصد تعیین شده است. درخواست موجر شما برای افزایش ۷۰ درصدی اجاره‌بها، مغایر با این مصوبه است و از نظر قانونی نمی‌تواند شما را ملزم به پذیرش آن نماید. در صورتی که موجر بر این میزان افزایش اصرار ورزد، شما می‌توانید از طریق شورای حل اختلاف شکایت خود را ثبت کنید.
تخلیه به دلیل نیاز شخصی موجر
موجر شما با ارسال اظهارنامه و اعلام نیاز شخصی برای سکونت، اقدام به درخواست تخلیه ملک کرده است. در این خصوص نکات زیر حائز اهمیت است:
* قانون حاکم بر قرارداد شما: قرارداد شما تابع "قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶" است. بر اساس این قانون، پس از پایان مدت اجاره، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را بنماید.
* اثبات نیاز شخصی: در صورتی که قرارداد شما شرایط دستور تخلیه فوری را (که در ادامه توضیح داده می‌شود) نداشته باشد، موجر باید برای تخلیه، دادخواست "حکم تخلیه" به دادگاه یا شورای حل اختلاف ارائه دهد. در این شرایط، صرف ادعای نیاز شخصی برای صدور حکم کافی نیست و موجر باید بتواند نیاز واقعی و فعلی خود یا افراد تحت تکفلش (پدر، مادر، فرزند و همسر) را برای سکونت در آن ملک به دادگاه اثبات کند.
* شرایط دستور تخلیه فوری: اگر قرارداد اجاره شما به صورت کتبی، در دو نسخه تنظیم شده، به امضای موجر و مستاجر رسیده و دو شاهد نیز آن را امضا کرده باشند، موجر می‌تواند پس از پایان قرارداد، با مراجعه به شورای حل اختلاف، درخواست "دستور تخلیه فوری" نماید. در این حالت، مقام قضایی بدون تشکیل جلسه رسیدگی و صرفا با احراز شرایط شکلی قرارداد، دستور تخلیه را صادر می‌کند و شما موظف به تخلیه ملک خواهید بود. البته شما می‌توانید همزمان شکایت خود را در خصوص مسائل دیگر (مانند ادعای تمدید قرارداد) به دادگاه صالح ارائه دهید.
عدم ثبت قرارداد در سامانه
اشاره کرده‌اید که قرارداد شما در سامانه ثبت نشده است. اگرچه بر اساس قوانین جدید، ثبت تمام قراردادهای اجاره در سامانه‌های رسمی الزامی است، اما عدم ثبت آن، به خودی خود باعث بی‌اعتباری قرارداد اجاره شما نمی‌شود. با این حال، عدم ثبت قرارداد می‌تواند موجر را برای دریافت دستور تخلیه فوری با مشکل مواجه کند.
چه کاری می‌توانید انجام دهید؟
۱. پاسخ به اظهارنامه: توصیه می‌شود به اظهارنامه موجر پاسخ دهید. در پاسخ خود می‌توانید به موارد زیر اشاره کنید:
مخالفت خود را با افزایش ۷۰ درصدی اجاره‌بها و اشاره به مصوبه قانونی سقف افزایش اجاره.
آمادگی خود را برای تمدید قرارداد با نرخ مصوب قانونی اعلام نمایید.
در صورتی که به صحت ادعای نیاز شخصی موجر شک دارید، می‌توانید این موضوع را نیز مطرح کرده و اعلام کنید که در صورت طرح دعوا از سوی ایشان، مراتب از طریق دادگاه پیگیری خواهد شد.
۲. مذاکره: سعی کنید با موجر خود مذاکره کرده و به یک توافق منطقی و قانونی دست یابید. گاهی اوقات با توضیح قوانین و بیان حقوق خود، می‌توان از مراجعه به مراجع قضایی جلوگیری کرد.
۳. مراجعه به شورای حل اختلاف: در صورتی که مذاکرات به نتیجه نرسید و موجر اقدام به طرح دعوای تخلیه نمود، شما حق دارید در جلسه رسیدگی حضور یافته و از خود دفاع کنید. در آنجا می‌توانید به عدم رعایت سقف افزایش اجاره بها و تلاش موجر برای استفاده از ادعای نیاز شخصی به عنوان حربه‌ای برای افزایش نامتعارف اجاره اشاره کنید.
نکته مهم: تا زمانی که حکم قطعی تخلیه از سوی مراجع قضایی صادر نشده باشد، شما همچنان حق استفاده از ملک را دارید و موجر نمی‌تواند شخصا اقدام به بیرون کردن شما نماید.
