چگونه مبایعه‌نامه و سند رسمی معامله صوری را ابطال کنم؟

درود بر شما
اگر بتوانید صوری بودن معامله راثبات کنید ، ابطال امکان‌پذیر است.

سلام ابتدا اعلام ابطال معامله لیکن چون امری تخصصی است بهتر است حتما وکیل بگیرید که با اشکال روبرو نشوید

سلام
در خصوص اعلام بطلان معامله اقدام کنید

با درود و احترام

با توجه به توضیحات شما، موضوع شما شامل یک معامله صوری است که با سوءاستفاده از اعتماد شما انجام شده و هدف آن استفاده از سند ملک شما برای اخذ تسهیلات بانکی بوده است. در چنین مواردی، شما می‌توانید از طریق طرح دعوای حقوقی مناسب، حقوق خود را استیفاد کنید. در ادامه، به تحلیل حقوقی موضوع و ارائه راهکارهای مناسب می‌پردازم:
بخش اول: تحلیل حقوقی موضوع
۱. ماهیت معامله صوری

تعریف معامله صوری: معامله صوری به معامله‌ای گفته می‌شود که به ظاهر قانونی است، اما در واقع اراده واقعی طرفین بر ایجاد آثار حقوقی آن نیست در مورد شما، معامله ظاهرا به صورت واقعی انجام شده (انتقال سند رسمی)، اما هدف واقعی طرفین، انتقال مالکیت نبوده، بلکه صرفا استفاده از سند برای اخذ وام بوده است.
اثبات صوری بودن معامله: برای اثبات اینکه معامله صوری بوده، باید ثابت کنید که:
اراده واقعی شما و طرف مقابل بر انتقال مالکیت نبوده است.
ثمن معامله (وجه یا مالی که در ازای ملک پرداخت می‌شود) به شما پرداخت نشده است.
هدف از معامله، صرفا استفاده از سند برای اخذ وام بوده و قرار بر بازگرداندن ملک به شما بوده است.

۲. وضعیت سند رسمی

از آنجا که سند ملک به صورت رسمی به نام طرف مقابل منتقل شده است، او از نظر قانونی مالک رسمی ملک محسوب می‌شود. سند رسمی طبق ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی، در مقابل اشخاص ثالث (مثلا بانک یا خریداران بعدی) معتبر است و برای ابطال آن، باید دلایل محکمه‌پسندی ارائه دهید.
با این حال، اگر ثابت کنید که معامله صوری بوده و ثمن معامله پرداخت نشده است، می‌توانید ابطال سند رسمی را از دادگاه درخواست کنید.

۳. نقش شهود

شهود شما می‌توانند نقش مهمی در اثبات صوری بودن معامله داشته باشند، به‌ویژه اگر بتوانند تایید کنند که:
هدف از معامله، صرفا استفاده از سند برای اخذ وام بوده است.
قرار بر بازگرداندن ملک به شما بوده است.
هیچ ثمنی بین شما و طرف مقابل رد و بدل نشده است.
شهادت شهود به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا پذیرفته می‌شود، اما باید معتبر و قابل استناد باشد (مثلا شهود نباید ذی‌نفع باشند و باید اطلاعات دقیق و مستقیم از موضوع داشته باشند).

۴. سوءاستفاده از اعتماد

اقدام طرف مقابل در سوءاستفاده از اعتماد شما و ادعای مالکیت بر ملک، می‌تواند به عنوان یک عمل غیرقانونی و حتی در برخی موارد، جرم کیفری (مثلا کلاهبرداری) تلقی شود. با این حال، در این مرحله، تمرکز شما باید بر دعوای حقوقی برای ابطال معامله و بازگرداندن ملک باشد، مگر اینکه بخواهید دعوای کیفری جداگانه‌ای نیز مطرح کنید.

بخش دوم: دعاوی قابل طرح

با توجه به شرایط شما، دعاوی زیر می‌تواند مطرح شود. انتخاب دعوای مناسب به شواهد و مدارک موجود و استراتژی حقوقی شما بستگی دارد:
۱. دعوای ابطال مبایعه‌نامه و سند رسمی به دلیل صوری بودن معامله

موضوع دعوا: شما می‌توانید درخواست کنید که مبایعه‌نامه (در صورت وجود) و سند رسمی انتقال ملک به دلیل صوری بودن معامله ابطال شوند.
مبنای قانونی:
قانون مدنی: معاملات صوری باطل هستند.
قانون مدنی (قبل از اصلاح): اگر ثابت شود که معامله به قصد فرار از دین یا صوری بوده، باطل است.
قانون مدنی: سند رسمی در مقابل اشخاص ثالث معتبر است، اما اگر ثابت شود که معامله صوری بوده، می‌توان ابطال آن را درخواست کرد.
مدارک و شواهد مورد نیاز:
شهادت شهود که تایید کنند معامله صوری بوده و ثمن پرداخت نشده است.
هرگونه مدرکی که نشان‌دهنده توافق شما و طرف مقابل بر صوری بودن معامله باشد (مثلا پیامک، ایمیل، یا مکاتبات).
مدارک بانکی که نشان‌دهنده عدم پرداخت ثمن معامله باشد (مثلا عدم واریز وجه به حساب شما).
مدارک مربوط به اخذ وام توسط طرف مقابل (در صورت امکان) که نشان‌دهنده استفاده از سند برای اخذ تسهیلات باشد.
مرجع صالح: دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
نتیجه دعوا: در صورت موفقیت، دادگاه حکم به ابطال مبایعه‌نامه و سند رسمی صادر می‌کند و ملک به مالکیت شما بازمی‌گردد.

۲. دعوای استرداد ملک (خلع ید)

اگر ثابت کنید که معامله صوری بوده و شما همچنان مالک واقعی ملک هستید، می‌توانید دعوای «خلع ید» علیه طرف مقابل مطرح کنید تا او را از تصرف ملک محروم کنید.
مبنای قانونی:
قانون مدنی: تصرف غاصبانه غیرقانونی است و مالک می‌تواند خلع ید غاصب را درخواست کند.
مدارک و شواهد مورد نیاز: همان مدارک ذکرشده در دعوای ابطال سند.
مرجع صالح: دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
نتیجه دعوا: در صورت موفقیت، دادگاه حکم به خلع ید طرف مقابل و تحویل ملک به شما صادر می‌کند.
توجه: این دعوا معمولا زمانی مطرح می‌شود که شما ابتدا مالکیت خود را اثبات کرده باشید (مثلا از طریق ابطال سند رسمی).

۳. دعوای الزام به انتقال سند (در صورت وجود توافق کتبی)

اگر شما و طرف مقابل توافق کتبی یا شفاهی داشته‌اید که سند پس از اخذ وام به شما بازگردانده شود، می‌توانید دعوای «الزام به انتقال سند» مطرح کنید. این دعوا زمانی مناسب است که ثابت کنید معامله واقعی نبوده و صرفا برای اخذ وام انجام شده است.
مبنای قانونی:
قانون مدنی: توافقات خصوصی معتبر هستند، مگر اینکه خلاف قانون باشند.
قانون مدنی: قراردادها باید اجرا شوند.
مدارک و شواهد مورد نیاز:
هرگونه مدرکی که نشان‌دهنده توافق شما و طرف مقابل بر بازگرداندن سند باشد (مثلا پیامک، ایمیل، یا شهادت شهود).
مدارک مربوط به اخذ وام توسط طرف مقابل.
مرجع صالح: دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
نتیجه دعوا: در صورت موفقیت، دادگاه طرف مقابل را ملزم می‌کند که سند را به نام شما بازگرداند.

۴. دعوای کیفری (در صورت وجود سوءنیت)

اگر ثابت کنید که طرف مقابل با سوءنیت و به قصد فریب شما، معامله صوری را واقعی جلوه داده و از اعتماد شما سوءاستفاده کرده است، می‌توانید دعوای کیفری «کلاهبرداری» علیه او مطرح کنید.
مبنای قانونی:
قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری: کلاهبرداری عبارت است از بردن مال دیگری از طریق توسل به وسایل متقلبانه.
مدارک و شواهد مورد نیاز:
شهادت شهود که تایید کنند معامله صوری بوده و هدف، اخذ وام بوده است.
مدارک مربوط به اخذ وام توسط طرف مقابل.
هرگونه مدرکی که نشان‌دهنده سوءنیت طرف مقابل باشد (مثلا پیامک یا مکاتباتی که نشان‌دهنده فریب شما باشد).
مرجع صالح: دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع جرم.
نتیجه دعوا: در صورت موفقیت، طرف مقابل به مجازات کیفری (حبس و جزای نقدی) محکوم می‌شود و ممکن است دادگاه کیفری در کنار مجازات، حکم به رد مال (بازگرداندن ملک) نیز صادر کند.
توجه: دعوای کیفری معمولا زمانی مطرح می‌شود که شواهد قوی از سوءنیت و فریب وجود داشته باشد. این دعوا می‌تواند به صورت همزمان با دعوای حقوقی مطرح شود، اما تمرکز اصلی شما باید بر دعوای حقوقی باشد.

بخش سوم: بهترین دعوای قابل طرح

با توجه به شواهد و مدارک موجود (به‌ویژه شهادت شهود)، بهترین دعوای قابل طرح در شرایط شما، دعوای ابطال مبایعه‌نامه و سند رسمی به دلیل صوری بودن معامله است. دلایل این انتخاب عبارتند از:

تمرکز بر صوری بودن معامله: شما می‌توانید با استناد به شهادت شهود و عدم پرداخت ثمن، ثابت کنید که معامله صوری بوده و هدف واقعی، انتقال مالکیت نبوده است.
ابطال سند رسمی: از آنجا که سند رسمی به نام طرف مقابل است، ابطال آن اولین گام برای بازگرداندن ملک به شما خواهد بود.
امکان طرح دعاوی تکمیلی: پس از موفقیت در دعوای ابطال سند، می‌توانید دعوای خلع ید یا الزام به انتقال سند را نیز مطرح کنید.

اگر شواهد قوی از سوءنیت و فریب طرف مقابل دارید (مثلا پیامک یا مکاتباتی که نشان‌دهنده قصد فریب باشد)، می‌توانید دعوای کیفری کلاهبرداری را نیز به صورت همزمان مطرح کنید تا فشار بیشتری بر طرف مقابل وارد شود.
بخش چهارم: مراحل اقدام

برای طرح دعوا، مراحل زیر را طی کنید:

جمع‌آوری مدارک و شواهد:
شهادت شهود (مشخصات کامل شهود و متن شهادت‌نامه آنها را تهیه کنید).
هرگونه مدرکی که نشان‌دهنده توافق شما و طرف مقابل بر صوری بودن معامله باشد (مثلا پیامک، ایمیل، یا مکاتبات).
مدارک بانکی که نشان‌دهنده عدم پرداخت ثمن معامله باشد.
مدارک مربوط به اخذ وام توسط طرف مقابل (در صورت امکان).
کپی سند رسمی ملک و مبایعه‌نامه (در صورت وجود).

ارسال اظهارنامه رسمی:
قبل از طرح دعوا، می‌توانید از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی یک اظهارنامه رسمی به طرف مقابل ارسال کنید. در این اظهارنامه:
توضیح دهید که معامله صوری بوده و هدف، اخذ وام بوده است.
اعلام کنید که ثمن معامله پرداخت نشده و قرار بر بازگرداندن سند بوده است.
به او مهلت معقولی (مثلا ۱۰ روز) بدهید تا سند را به نام شما بازگرداند، در غیر این صورت اقدامات قانونی لازم را انجام خواهید داد.
مزیت ارسال اظهارنامه: این اقدام به شما مدرکی می‌دهد که نشان‌دهنده حسن نیت شما است و در دعاوی بعدی می‌توانید از آن استفاده کنید.

تنظیم دادخواست:
دادخواستی با عنوان «ابطال مبایعه‌نامه و سند رسمی به دلیل صوری بودن معامله» تنظیم کنید.
در دادخواست، توضیح دهید که معامله صوری بوده و هدف واقعی، انتقال مالکیت نبوده است. به شهادت شهود و عدم پرداخت ثمن استناد کنید.
مدارک خود را ضمیمه کنید و دادخواست را از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارسال کنید.

پیگیری دعوا:
پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه دادگاه ارجاع می‌شود و ممکن است دادگاه از شما بخواهد شهود خود را برای ادای شهادت معرفی کنید یا مدارک بیشتری ارائه دهید.
در صورت نیاز، می‌توانید درخواست کنید که دادگاه از بانک یا نهاد مربوطه استعلام کند تا مشخص شود وام با استفاده از سند ملک شما اخذ شده است.

بخش پنجم: توصیه‌های نهایی

مشاوره با وکیل:
با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی این موضوع (مخصوصا در مورد اثبات صوری بودن معامله و ابطال سند رسمی)، اکیدا توصیه می‌شود که با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید. وکیل می‌تواند شما را در تنظیم دادخواست، جمع‌آوری شواهد، و پیگیری پرونده راهنمایی کند.

جمع‌آوری شواهد قوی:
هرچه شواهد شما قوی‌تر باشد (مثلا شهادت شهود معتبر، مدارک بانکی، یا مکاتبات)، شانس موفقیت شما در دعوا بیشتر خواهد بود. سعی کنید تمامی مدارک و شواهد را به طور کامل جمع‌آوری کنید.

اجتناب از اقدامات غیرقانونی:
به هیچ عنوان اقدام به تصرف ملک یا اقدامات غیرقانونی نکنید، زیرا این کار می‌تواند موقعیت حقوقی شما را تضعیف کند و حتی منجر به طرح دعوای کیفری علیه شما شود.

پیگیری دعوای کیفری (در صورت لزوم):
اگر شواهد قوی از سوءنیت و فریب طرف مقابل دارید، می‌توانید دعوای کیفری کلاهبرداری را نیز به صورت همزمان مطرح کنید. این دعوا می‌تواند فشار بیشتری بر طرف مقابل وارد کند و احتمال موفقیت شما را افزایش دهد.

توجه به مرور زمان:
دعاوی حقوقی مشمول مرور زمان ۱۰ ساله هستند (ماده ۷۳۱ قانون مدنی). اگر مدت زیادی از معامله گذشته است، باید هرچه سریع‌تر اقدام کنید تا از شمول مرور زمان جلوگیری شود.

نتیجه‌گیری

بهترین دعوای قابل طرح: دعوای «ابطال مبایعه‌نامه و سند رسمی به دلیل صوری بودن معامله» بهترین گزینه در شرایط شما است. این دعوا به شما امکان می‌دهد که سند رسمی را ابطال کنید و ملک را به مالکیت خود بازگردانید.
دعوای تکمیلی: در صورت موفقیت در دعوای ابطال سند، می‌توانید دعوای خلع ید یا الزام به انتقال سند را نیز مطرح کنید.
دعوای کیفری: اگر شواهد قوی از سوءنیت و فریب دارید، می‌توانید دعوای کیفری کلاهبرداری را نیز به صورت همزمان مطرح کنید.
توصیه نهایی: برای اطمینان از حفظ حقوق خود و جلوگیری از مشکلات احتمالی، حتما با یک وکیل متخصص مشورت کنید و تا زمان صدور رای دادگاه، از اقدامات غیرقانونی خودداری کنید.

در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر یا کمک در تنظیم مدارک، خوشحال می‌شوم راهنمایی کنم.
با احترام

سلام
باید دادخواست ابطال بیع و سند رسمی رو بخواهید .

باید مدارک شما برای اثبات صوری بودن بررسی شود.

با سلام و عرض ادب خدمت شما ،ابتدا دادخواست صوری بودن معامله و بعد از آن دادخواست ابطال سند