لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
شما می‌توانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ بگیرید.
با سلام بنده مالک چهار دانگ از شش دانگ ملک مشاعی هستم که قابلیت افراز ندارد. ملک ویلایی بوده و دارای دو واحد (دو طبقه) است. بنده قصد استفاده از ملک و سکونت در آن را دارم اما شریک بنده راضی به توافق کردن با بنده نیست و قصد اذیت و آزار را دارد. خودش نیز در ملک مذکور ساکن نیست و با توجه به رکود مسکن ملک به فروش نمی‌رسد. حالا من اگر بخواهم با دادخواستی تعیین تکلیف نمایم که چگونه می‌توانم از ملکم استفاده کنم، چه نوع دادخواستی و تحت چه عنوانی باید بدهم؟ ممنون
با توجه به اینکه شما مالک چهار دانگ از شش دانگ ملک مشاعی هستید و ملک قابلیت افراز ندارد، می‌توانید از طریق دادگاه درخواست صدور دستور موقت برای استفاده از ملک مشاع را مطرح کنید. این درخواست باید به عنوان "درخواست دستور موقت برای استفاده از مال مشاع" مطرح شود.
بر اساس ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، می‌توانید از دادگاه بخواهید که با توجه به وضعیت خاص ملک، اجازه سکونت شما در آن را صادر کند. در این حالت، دادگاه می‌تواند با توجه به دلایل شما و بر اساس شرایط موجود، تصمیم‌گیری کند.
در نهایت، پیشنهاد می‌شود که برای تهیه و تنظیم دادخواست، از یک وکیل متخصص در امور ملکی مشاوره بگیرید تا به بهترین نحو ممکن به حقوق و مطالبات خود دست یابید.
برای حل مشکل شما در استفاده از ملک مشاعی، با توجه به شرایطی که ذکر کردید، می‌توانید از طریق مراجع قضایی اقدام کنید. در اینجا راهکارهای حقوقی مناسب توضیح داده شده‌اند:
### ۱. **دادخواست تقسیم ملک مشاعی (با وجود عدم قابلیت افراز)**
- **مبنا:** ماده ۵۹۹ قانون مدنی ایران مقرر می‌کند که اگر ملک مشاعی قابلیت تقسیم فیزیکی (افراز) نداشته باشد، می‌توان آن را از طریق مزایده فروخت و قیمت را بین شرکا تقسیم کرد.
- **اقدام:** شما می‌توانید **دادخواست تقسیم ملک مشاعی** به دادگاه تقدیم کنید. حتی اگر ملک قابلیت افراز نداشته باشد، دادگاه می‌تواند دستور فروش ملک را صادر کند و پس از فروش، سهم شما را به شما پرداخت کند.
### ۲. **دادخواست تعیین حق انتفاع (استفاده انحصاری از سهم مشاعی)**
- اگر قصد فروش ندارید و می‌خواهید از ملک استفاده کنید، می‌توانید با استناد به **ماده ۵۹۰ قانون مدنی** (حق انتفاع)، از دادگاه درخواست دهید تا سهم شما را برای استفاده انحصاری شما تعیین کند.
- **شرایط موفقیت:** باید اثبات کنید که:
- شریک شما از ملک استفاده نمی‌کند.
- شما قصد استفاده مشروع دارید (مثلا برای سکونت).
- شریک شما قصد آزار و اذیت دارد (سوء‌نیت).
- در این صورت، ممکن است دادگاه اجازه دهد شما در ازای پرداخت اجاره‌بها به شریک دیگر، از سهم خود استفاده کنید.
### ۳. **دادخواست خلع ید (در صورت ممانعت شریک)**
- اگر شریک شما مانع استفاده شما از ملک شود، می‌توانید **دادخواست خلع ید** (رفع مزاحمت) علیه او مطرح کنید تا دادگاه اجازه استفاده از سهم شما را صادر کند.
### ۴. **درخواست تعیین اجاره‌بها (در صورت استفاده انحصاری)**
- اگر دادگاه اجازه استفاده انحصاری به شما بدهد، ممکن است لازم باشد ماهانه مبلغی معادل اجاره سهم شریک را به او بپردازید. این مبلغ می‌تواند توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین شود.
### **عنوان دادخواست:**
- **"درخواست تقسیم ملک مشاعی و در صورت عدم امکان تقسیم، فروش ملک و تقسیم ثمن آن"**
یا
- **"درخواست تعیین حق انتفاع و استفاده انحصاری از سهم مشاعی با پرداخت اجاره‌بها به شریک"**
### **مراحل اقدام:**
۱. تنظیم دادخواست با کمک وکیل یا از طریق مشاوره حقوقی.
۲. ارائه مدارک (سند ملک، مدارک مالکیت، شواهد عدم استفاده شریک، شواهد سوء‌نیت شریک).
۳. رسیدگی در دادگاه و احتمالا تعیین کارشناس برای بررسی امکان تقسیم یا تعیین اجاره‌بها.
۴. صدور حکم نهایی توسط دادگاه.
### **نتیجه‌گیری:**
با توجه به اینکه ملک قابلیت افراز ندارد، بهترین راه‌حل ممکن است **فروش ملک و تقسیم پول** باشد. اما اگر اصرار بر استفاده دارید، می‌توانید از راه‌حل‌های **تعیین حق انتفاع یا اجبار شریک به فروش سهم** استفاده کنید.
توصیه می‌کنیم برای تنظیم دقیق دادخواست و افزایش شانس موفقیت، حتما با یک **وکیل متخصص امور ملکی** مشورت کنید.
درود بر شما
هرگونه تصرف در ملک مشاع نیاز به اذن سایر شرکا دارد در صورت عدم توافق ،درخواست دستور فروش بدهید.
سلام
⛑️ خلاصه‌ی کاملا کاربردی
۱) اگر می‌خواهید «همین الآن» در ملک ساکن شوید و شریک مانع است ⇒ دادخواست «رفع مزاحمت / ممانعت از حق» + احتمالا دستور موقت تحویل کلید.
۲) اگر می‌خواهید موضوع را ریشه‌ای حل کنید و ملک هم «قابل افراز فیزیکی» نیست ⇒ دو راه دارید:
• الف) «تقسیم منافع (تعدیل)»؛ دادگاه یک واحد را به شما و واحد دیگر را به شریک می‌دهد (با تعدیل اجرت).
• ب) «تقسیم و فروش ملک مشاع غیرقابل افراز» طبق ماده ۴ قانون افراز؛ نتیجه‌اش مزایده و تقسیم ثمن است.
۳) برای هر دو حالت، ابتدا یک اظهارنامه رسمی بفرستید و سپس دادخواست را در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک طرح کنید.
──────────────────────────────
۱. مبانی حقوقی به‌زبان ساده
──────────────────────────────
🔹 قانون مدنی
هر شریک حق دارد در مال مشاع تصرفاتی کند که «منافی» حق سایر شرکا نباشد. سکونت اختصاصی در یک طبقه (کلا) معمولا تصرف مازاد بر سهم است و نیاز به توافق دارد.
🔹 اگر افراز فیزیکی ممکن باشد ⇒ اداره ثبت.
🔹 اگر افراز ممکن نباشد ⇒ دادگاه (ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع).
الف) یا دادگاه «منفعت» را تقسیم می‌کند (تقسیم به تعدیل).
ب) یا حکم به فروش کل ملک در مزایده می‌دهد.
🔹 ق.م.ا (تعزیرات) و ماده ق.آ.د.م
اگر شریک عملا مانع شما باشد، می‌توانید شکوائیه یا دعوای حقوقی «ممانعت از حق / رفع تصرف عدوانی» مطرح کنید.
──────────────────────────────
۲. گزینه‌های عملی با جزئیات دادخواستی
──────────────────────────────
گزینه A) دعوای «رفع مزاحمت یا ممانعت از حق» + دستور موقت
——————————————————————————
هدف: گرفتن کلید/تحویل واحد برای سکونت فوری.
عنوان خواسته:
۱) رفع مزاحمت/ممانعت از حق نسبت به ملک مشاع پلاک …
۲) صدور دستور موقت مبنی بر تحویل کلید و اجازه استفاده از ملک تا تعیین تکلیف نهایی.
مدارک:
• سند مالکیت (چهاردانگ)، کارت ملی.
• گواهی ثبتی مشاع بودن.
• اظهارنامه‌ای که قبلا به شریک داده‌اید (دلیل علم دادگاه به مزاحمت).
نتیجه‌ی معمول: اگر دادگاه احراز کند شما متصرف بوده‌اید یا حق تصرف دارید، دستور تحویل صادر می‌شود.
گزینه B) دعوای «تقسیم منافع (تعدیل)»
——————————————————
هدف: هر کدام یک واحد مشخص بگیرید (بدون فروش ملک).
عنوان خواسته:
۱) تقسیم منافع یا تعدیل منافع ملک مشاع پلاک …
۲) نصب کارشناس برای ارزیابی ارزش هر واحد و اجرت تعدیلی.
روند:
• دادگاه کارشناس می‌فرستد، ارزش منفعت طبقه‌ها را می‌سنجد، سهم ۴/۶ شما را روی یک طبقه می‌نشاند و اگر ارزشش بیشتر/کمتر شد، مابه‌التفاوت اجرت مقرر می‌کند.
• رای قطعی ⇒ شما می‌توانید رسما در واحدتان ساکن شوید.
گزینه C) دعوای «تقسیم و فروش ملک مشاع غیرقابل افراز»
——————————————————————————
هدف: فروش از طریق مزایده؛ شاید خودتان بیشترین قیمت را بدهید و مالک شش‌دانگ شوید.
عنوان خواسته:
۱) صدور حکم به فروش ملک مشاع غیرقابل افراز پلاک … به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع.
مدارک:
• گواهی «عدم قابلیت افراز» از اداره ثبت.
• اسناد مالکیت.
اگر دادگاه حکم به فروش بدهد، اجرا وارد مزایده می‌شود؛ ثمن بین شما (۴ دانگ) و شریک (۲ دانگ) تقسیم خواهد شد.
──────────────────────────────
۳. مسیر گام‌به‌گام پیشنهادی
──────────────────────────────
۱) اظهارنامه رسمی:
«اینجانب … مالک ۴ دانگ… تقاضا دارم ظرف ۱۰ روز نسبت به تحویل کلید طبقه اول و انعقاد توافق تقسیم منافع اقدام نمایید؛ در غیر این‌صورت ناچار به طرح دعوا … خواهم بود.»
۲) تهیه مستندات مزاحمت (مکاتبه، شهادت همسایه، فیلم بازدید بدون کلید).
۳) انتخاب یکی از سه گزینه بالا (اغلب از گزینه A یا B شروع می‌کنند).
۴) تنظیم دادخواست در دفاتر خدمات قضایی با قید:
خوانده: شریک (نام، کد ملی، نشانی).
خواسته: شرح بالا.
دلایل و منضمات: سند مالکیت، تصویر اظهارنامه، …
۵) پیگیری جلسه دادرسی:
– ممکن است قاضی قبل از صدور رای، پیشنهاد سازش بدهد.
– در دعوای تعدیل، کارشناس رسمی (رشته راه و ساختمان) برای قیمت‌گذاری دو واحد اعزام می‌شود.
۶) اجرای رای:
– رای رفع مزاحمت ⇒ کلانتری تحویل کلید و ورود شما را صورت‌جلسه می‌کند.
– رای تعدیل ⇒ اگر شریک همکاری نکند، با اجرائیه و حتی تعیین اجرت‌المثل روزانه مواجه می‌شود.
──────────────────────────────
۴. چند نکته کاربردی و تله‌های رایج
──────────────────────────────
• ممکن است شریک به بهانه «تصرف اختصاصی بیش از سهم» مقابله کند؛ پاسخ شما این است که تقسیم منافع را خواسته‌اید یا حاضر به پرداخت اجرت‌المثل مازاد هستید.
• اگر عجله برای اسکان دارید ولی در نهایت می‌خواهید ملک را بفروشید، می‌توانید هر دو دعوا (رفع مزاحمت + فروش) را به‌ترتیب تقدیم کنید.
• در دعوای فروش مشاع غیرقابل افراز، اغلب امکان خرید سهم شریک در مزایده وجود دارد؛ پس اسناد بانکی آماده کنید.
• هزینه کارشناسی در دعوای تعدیل بر عهده‌ی خواهان است (قابل مطالبه از شریک پس از صدور رای قطعی).
──────────────────────────────
۵. نمونه متن کوتاه دادخواست رفع مزاحمت
──────────────────────────────
خوانده: آقای/خانم … فرزند … مالک ۲ دانگ، ساکن …
خواسته: ۱) رفع ممانعت از حق و تحویل کلید ملک مشاع پلاک ثبتی … ۲) صدور دستور موقت مبنی بر اجازه استفاده خواهان از ملک تا صدور حکم قطعی.
دلایل و منضمات: ۱) سند مالکیت شماره … ۲) اظهارنامه مورخ … ۳) گواهی شهود … ۴) فتوکپی کارت ملی.
شرح: اینجانب مالک ۴ دانگ … بوده و قصد سکونت دارم. خوانده بدون حق قانونی … (ادله). مراتب فوق مشمول ممانعت از حق موضوع ماده ۱۵۹ ق.آ.د.م است. استدعای صدور رای بر رفع ممانعت و تحویل کلید را دارم.
──────────────────────────────
موفق باشید
پیشنهاد می‌کنم قبل از ثبت دادخواست، با یک وکیل یا مشاور حقوقی حضوری مدارکتان را تطبیق دهید تا از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری شود.
با سلام و عرض ادب ،تقاضای صدور دستور فروش نمایید
با درود
بایستی تقاضای صدور دستور فروش نمایید
