آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه
خود دریافت کنید؟
در پنجره باز شده روی دکمه Allow کلیک کنید...
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما می‌توانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
می‌توانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
حدود سه سال پیش، همسرم و خواهرش یک هکتار (یا یک سهم) از یک زمین چهار هکتاری را از پدرشان خریداری کردند. متاسفانه پیش از آنکه زمین به آن‌ها تحویل داده شود، پدرشان فوت کرد.
زمانی که برای کشت زمین مراجعه کردیم، متوجه شدیم که همان بخشی که خریداری کرده بودیم، از قبل کشت شده است. پس از بررسی و تحقیقات مشخص شد که یک هکتار (یک سهم) از زمین را فردی دیگر و دو هکتار (دو سهم) را شخص دیگری خریداری کرده است. همچنین، پس از اندازه‌گیری با GPS، مشخص شد که مساحت واقعی زمین کمتر از چهار هکتار بوده و حدود ۳۴ هزار متر مربع است.
اکنون فردی که مالک دو سهم بوده، نه‌تنها سهم خود، بلکه سهم همسرم را نیز به شخص دیگری فروخته و ادعا می‌کند که ما هیچ حقی در زمین نداریم. در حالی که ما شاهدانی داریم که تایید می‌کنند این فرد از ابتدا تنها مالک نیمی از زمین بوده است. علاوه بر این، در قولنامه‌های مربوط به هر دو طرف صراحتا دو هکتار یا دو سهم به‌عنوان سهم این فرد ذکر شده است.
سؤال اینجاست که چرا این شخص در زمان حیات فروشنده اقدام به تفکیک سهم خود نکرده و حالا که او فوت کرده، ادعا می‌کند که کل زمین متعلق به او بوده و آن را فروخته است؟
نظر شما در مورد این موضوع چیست و چگونه باید از نظر قانونی اقدام کنیم؟
آیا امکان بازپس‌گیری زمین و تقسیم آن به چهار سهم وجود دارد؟
برای حل این موضوع و بازپس‌گیری زمین یا تقسیم آن به چهار سهم، باید اقدامات قانونی زیر را انجام دهید:
ابتدا به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کنید و دادخواستی به عنوان 'ابطال معامله فروش مال غیر' تنظیم کنید. در این دادخواست باید به ماده ۱۹۰ قانون مدنی اشاره کنید که شروط صحت معامله را بیان می‌کند و اثبات کنید که فروشنده حق قانونی برای فروش مال غیر نداشته است.
با توجه به اینکه شاهدانی دارید که می‌توانند مالکیت شما را تأیید کنند، می‌توانید از آن‌ها در دادگاه به عنوان شاهد استفاده کنید. شهادت شهود می‌تواند به اثبات حقانیت شما کمک کند.
در قولنامه‌ها و اسناد موجود به وضوح به سهم هر یک از خریداران اشاره شده است. این اسناد را به دادگاه ارائه دهید تا نشان دهید که سهم شما به صورت قانونی مشخص شده است.
درخواست کنید که دادگاه اقدام به کارشناسی زمین کند تا مساحت دقیق آن مشخص شود. اگر مساحت واقعی زمین کمتر از مقدار ذکر شده در قرارداد باشد، می‌توانید مطالبه خسارت کنید.
در نهایت، دادگاه می‌تواند با توجه به شواهد و مدارک موجود، حکم به ابطال معاملات غیرقانونی و احقاق حقوق شما بدهد.
این پاسخ توسط هوش مصنوعی تولید شده است. لطفاً
توجه
داشته باشید که ممکن
است اطلاعات
ارائه‌شده
به‌طور کامل دقیق
یا قابل اعتماد نباشد. توصیه می‌شود برای تأیید صحت اطلاعات، به مشاوره وکلای مجرب مراجعه کنید.
سلام وقتت بخیر
با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید، به نظر می‌رسد با یک مسئله حقوقی پیچیده در مورد مالکیت ملک مشاع و فروش مال غیر روبرو هستید. در ادامه به بررسی ابعاد مختلف موضوع و راهکارهای قانونی ممکن می‌پردازیم:
تحلیل وضعیت موجود:
ماهیت مالکیت همسر شما و خواهرشان: همسر شما و خواهرشان با خرید یک هکتار (یا یک سهم از چهار سهم) از زمین چهار هکتاری، مالک مشاع بخشی از این زمین شده‌اند. ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که چندین نفر به صورت مشترک مالک آن هستند، اما سهم هر یک به صورت فیزیکی و معین در ملک تعیین نشده است.
اختلاف در مساحت واقعی زمین: کشف اینکه مساحت واقعی زمین حدود ۳۴ هزار متر مربع (۳.۴ هکتار) است و نه ۴ هکتار، یک موضوع مهم است. این به آن معناست که کلیه خریداران، از جمله همسر شما، احتمالا مالک مساحت کمتری نسبت به آنچه در قولنامه ذکر شده هستند. این موضوع می‌تواند مبنای ادعاهایی علیه فروشنده (در اینجا وراث ایشان) باشد.
اقدام فروشنده دو سهم:
فروش سهم خود: مالک دو سهم (که طبق قولنامه‌ها مشخص شده) قانونا حق داشته سهم مشاعی خود را به دیگری بفروشد. طبق ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هر یک از شرکا می‌تواند بدون رضایت سایر شرکا سهم خود را جزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند. خریدار جدید، شریک ملک مشاع می‌شود.
فروش سهم همسر شما (فروش مال غیر): اقدام این فرد در فروش سهم همسر شما، مصداق بارز "فروش مال غیر" است. این معامله نسبت به سهم همسر شما فضولی و غیرنافذ است و همسر شما می‌تواند بطلان آن را از دادگاه بخواهد.
عدم تفکیک سهم در زمان حیات فروشنده: اینکه چرا آن شخص در زمان حیات پدر همسرتان اقدام به تفکیک سهم خود نکرده، می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد (مانند روابط خوب، عدم نیاز فوری، هزینه‌های تفکیک و غیره). اما این موضوع فی‌نفسه حق مالکیت او یا شما را تغییر نمی‌دهد. مهم، اسناد و مدارک مالکیت (قولنامه‌ها) است.
اقدامات قانونی پیشنهادی:
اثبات مالکیت: اولین و مهم‌ترین قدم، اثبات مالکیت همسر و خواهر همسرتان بر یک سهم مشاعی از زمین است. قولنامه خرید، شهادت شهود و هرگونه سند دیگری که مؤید این معامله باشد، دلایل شما خواهند بود.
طرح دعوای ابطال معامله فضولی: همسر شما باید علیه فروشنده سهم ایشان (مالک دو سهم) و خریدار جدید، دعوای ابطال معامله نسبت به سهم خود را مطرح کند.
خلع ید: پس از اثبات مالکیت و ابطال معامله نسبت به سهم همسرتان، می‌توانید دعوای خلع ید متصرف از سهم خود را مطرح کنید.
تقاضای افراز یا فروش ملک مشاع:
افراز (تقسیم فیزیکی): پس از اثبات مالکیت، شما و سایر شرکا می‌توانید تقاضای افراز ملک را از اداره ثبت (اگر ملک سند رسمی داشته باشد و قابل افراز باشد) یا دادگاه (اگر ملک سند عادی داشته باشد یا مورد اختلاف باشد) بنمایید. در فرایند افراز، سهم هر شریک مشخص و مجزا می‌شود. باید توجه داشت که طبق قوانین، افراز اراضی کشاورزی به قطعات کوچکتر از حد نصاب فنی و اقتصادی معین، ممنوع است. بنابراین، امکان افراز زمین ۳.۴ هکتاری به چهار قطعه مساوی (هر کدام ۰.۸۵ هکتار) باید با توجه به این مقررات بررسی شود.
دستور فروش ملک مشاع: اگر افراز ملک به دلیل عدم توافق شرکا یا موانع قانونی (مانند حد نصاب افراز) ممکن نباشد، هر یک از شرکا می‌تواند از دادگاه تقاضای "دستور فروش ملک مشاع" را بنماید. در این صورت، ملک از طریق مزایده عمومی فروخته شده و وجه حاصل از فروش بین شرکا به نسبت سهمشان تقسیم می‌شود.
مسئله کسری مساحت: در مورد کسری مساحت زمین (۳.۴ هکتار به جای ۴ هکتار)، می‌توانید علیه وراث پدر همسرتان (به عنوان قائم‌مقام قانونی ایشان) طرح دعوا کرده و به نسبت کسری مساحت، یا بخشی از ثمن پرداختی را مسترد دارید یا در صورت امکان، ابطال بخشی از معامله را بخواهید. این موضوع بر سهم همه خریداران تاثیرگذار است.
جمع‌آوری مدارک: کلیه قولنامه‌ها، مدارک هویتی، گواهی فوت پدر، استشهادیه شهود، و در صورت امکان، نقشه UTM تهیه شده با GPS که مساحت واقعی را نشان می‌دهد، را جمع‌آوری کنید.
پاسخ به سؤالات مشخص شما:
چرا این شخص در زمان حیات فروشنده اقدام به تفکیک سهم خود نکرده و حالا ادعا می‌کند کل زمین متعلق به او بوده و آن را فروخته است؟
اینکه چرا قبلا اقدام به تفکیک نکرده، دلیل قانونی بر مالکیت بیشتر او نیست. ادعای مالکیت کل زمین توسط او، در صورتی که قولنامه‌ها سهم او را دو هکتار یا دو سهم مشخص کرده‌اند و شما نیز برای سهم خود قولنامه دارید، ادعایی بی‌اساس است. احتمالا این فرد از فوت فروشنده و شاید عدم اطلاع دقیق شما از مسائل حقوقی، سوءاستفاده کرده است.
آیا امکان بازپس‌گیری زمین و تقسیم آن به چهار سهم وجود دارد؟
بازپس‌گیری سهم همسرتان: بله، با اثبات مالکیت و ابطال معامله فضولی که نسبت به سهم همسرتان انجام شده، امکان بازپس‌گیری وجود دارد.
تقسیم به چهار سهم: تقسیم فیزیکی (افراز) به چهار سهم بستگی به این دارد که آیا زمین با توجه به مساحت واقعی (۳.۴ هکتار) و مقررات مربوط به حد نصاب افراز اراضی کشاورزی، قابلیت تقسیم به چهار قطعه مجزا را دارد یا خیر. اگر افراز ممکن نباشد، راهکار قانونی، فروش کل ملک و تقسیم بهای آن بین شرکا به نسبت سهم است. البته ابتدا باید مالکیت هر یک از چهار سهم (یک سهم برای همسر و خواهر شما، یک سهم برای خریدار اول، و دو سهم برای خریدار دوم که اکنون به شخص دیگری فروخته) به طور قطعی اثبات شود.
