لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ بگیرید.
باسلام در آپارتمانی که در آنجا سکونت دارم، ۴ دانگ مربوط به بنده و ۲ دانگ مربوط به یک خانم می‌باشد. بنده از بابت این دو دانگ اجاره می‌دهم. با توجه به اینکه سند خانه جدیدا آماده شده است، بنده می‌خواهم یا دو دانگ خانم را بخرم و یا چهار دانگ خودم را به ایشان طبق توافق بفروشم و یا واحد را فروخته و هر کدام سهم خود را بردارد. متاسفانه، صاحب دو دانگ جلو نمی‌آید و بنده نیز ماهانه به ایشان اجاره می‌دهم. سوال بنده این است که راه حل قانونی چیست؟ با تشکر.
در چنین مواردی، با توجه به قوانین مدنی، شما میتوانید از طریق دادگاه درخواست افراز یا فروش ملک مشاع را نمایید.
بر اساس ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، اگر ملک قابل افراز نباشد یا افراز آن موجب ضرر و زیان به یکی از شرکا شود، می‌توان درخواست فروش ملک را از دادگاه نمود.
همچنین میتوانید با همکاری یک وکیل مجرب، اقدام به نگارش تفاهم‌نامه یا قرارداد فروش یا خرید سهم ملک نمایید تا توافقات به صورت قانونی ثبت شود.
با سلام؛ در صورت عدم امکان افراز، دادگاه دستور فروش از طریق مزایده صادر می‌کند و سپس سهم هر شریک پرداخت می‌شود.
با سلام
میتوانید تقاضای دستور فروش ملک مشاعی را مطرح کنید
برای حل این مشکل، میتوانید از راه‌های قانونی زیر استفاده کنید:
### ۱. **اقامه دعوی اجبار به فروش (تقسیم مال مشاع)**
- **مبنای قانونی:** طبق **مواد ۵۸۲ تا ۵۹۹ قانون مدنی**، هر یک از شرکاء در ملک مشاع می‌توانند تقاضای تقسیم مال مشاع را کنند. اگر تقسیم به صورت فیزیکی ممکن نباشد (مثلا در مورد آپارتمان)، دادگاه می‌تواند حکم به فروش ملک و تقسیم سهم‌الشرکه دهد.
- **مراحل اقدام:**
۱. **ارسال اظهارنامه رسمی:** به طرف مقابل اعلام کنید که قصد خرید سهم او یا فروش سهم خود را دارید و از او بخواهید ظرف مهلت معینی (مثلا ۱ ماه) پاسخ دهد.
۲. **طرح دعوی در دادگاه:** در صورت عدم پاسخ یا امتناع، میتوانید با مراجعه به **دادگاه عمومی حقوقی**، تقاضای فروش ملک مشاع یا اجبار شریک به فروش سهم خود را کنید.
۳. **حکم دادگاه:** اگر دادگاه تشخیص دهد که تقسیم فیزیکی ممکن نیست، ملک را به مزایده گذاشته و پس از فروش، سهم هر شریک را به او پرداخت می‌کند.
---
### ۲. **قطع پرداخت اجاره (در صورت عدم وجود قرارداد رسمی)**
- اگر اجاره‌بها را بر اساس **قرارداد رسمی** پرداخت می‌کنید، باید به تعهدات خود عمل کنید. اما اگر قرارداد رسمی وجود ندارد، میتوانید با ارسال اظهارنامه، پرداخت اجاره را متوقف کرده و او را تحت فشار قرار دهید تا وارد مذاکره شود.
---
### ۳. **درخواست تعدیل اجاره‌بها (اگر اجاره قدیمی است)**
- اگر مدت اجاره طولانی بوده و اجاره‌بها بسیار کمتر از نرخ روز است، میتوانید از طریق دادگاه **درخواست تعدیل اجاره‌بها** دهید تا هزینه‌های شما کاهش یابد و شریک مجبور به فروش شود.
---
### ۴. **استفاده از حق شفعه (اگر شرایط آن وجود دارد)**
- **شرایط حق شفعه:** اگر شریک شما **قسمتی از سهم خود را به شخص ثالثی فروخته باشد**، شما به عنوان شریک دیگر میتوانید با استناد به **حق شفعه (ماده ۸۰۸ قانون مدنی)**، سهم فروخته شده را به قیمت معامله شده خریداری کنید. اما در این مورد، چون شریک شما هنوز سهم خود را نفروخته، این راهکار قابل اجرا نیست.
---
### توصیه‌ها:
- **مستندسازی:** تمام مکاتبات با شریک را از طریق **اظهارنامه رسمی** انجام دهید.
- **دادخواست دقیق:** در صورت مراجعه به دادگاه، حتما از یک **وکیل متخصص امور ملکی** کمک بگیرید تا دادخواست شما به درستی تنظیم شود.
- **سعی در توافق خارج از دادگاه:** اگر امکان مذاکره مجدد وجود دارد، پیشنهاد قیمت منصفانه یا استفاده از یک میانجی (مانند شورای حل اختلاف) می‌تواند هزینه و زمان کمتری داشته باشد.
در صورت نیاز به جزئیات بیشتر یا کمک در تنظیم دادخواست، میتوانید سوالات بیشتری مطرح کنید.
درود با اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک ،تقاضای صدور دستور فروش را از دادگاه نمایید
باسلام و احترام.
شرایط شما در مورد ملک مشاع (ملکی که بیش از یک مالک دارد) کاملا قابل درک است و خوشبختانه قانون راهکارهای مشخصی برای این موضوع پیش‌بینی کرده است. وقتی یکی از شرکا حاضر به توافق برای فروش یا تقسیم مال نیست، شریک دیگر می‌تواند از طریق قانون اقدام کند.
راه حل قانونی برای شما به طور خلاصه، تقاضای "دستور فروش ملک مشاع" از دادگاه است. در ادامه، مراحل و جزئیات آن به زبان ساده توضیح داده می‌شود.
راه حل قانونی: دستور فروش ملک مشاع
از آنجایی که آپارتمان یک واحد یکپارچه است و نمی‌توان آن را به صورت فیزیکی به دو بخش ۴ دانگ و ۲ دانگ تقسیم کرد، در اصطلاح حقوقی به آن "مال غیر قابل افراز" می‌گویند. برای املاک غیر قابل افراز، هر یک از شرکا می‌تواند از دادگاه بخواهد که کل ملک را از طریق مزایده به فروش برساند و سهم هر کس را به صورت نقدی به او پرداخت کند.
مراحل انجام این کار به شرح زیر است:
مرحله اول: دریافت گواهی "عدم افراز" از اداره ثبت
قبل از مراجعه به دادگاه، ابتدا باید به اداره ثبت اسناد و املاک که سند ملک در آنجا ثبت شده است مراجعه کنید و درخواست "افراز ملک" را ثبت نمایید. از آنجایی که آپارتمان قابل تقسیم فیزیکی نیست، کارشناس ثبت پس از بررسی، گواهی مبنی بر "غیر قابل افراز بودن ملک" را صادر می‌کند. دریافت این گواهی، پیش‌نیاز اصلی برای مراجعه به دادگاه است.
مرحله دوم: مراجعه به دادگاه و ارائه دادخواست "دستور فروش"
پس از دریافت گواهی عدم افراز، باید دادخواستی با عنوان "تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز" تنظیم کرده و به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ارائه دهید.
خوانده دعوا: شریک دیگر شما (صاحب ۲ دانگ) خواهد بود.
مدارک لازم: کپی سند مالکیت، کپی کارت ملی و مهم‌تر از همه، گواهی عدم افراز که از اداره ثبت گرفته‌اید.
مرحله سوم: رسیدگی دادگاه و صدور دستور فروش
دادگاه پس از بررسی مدارک و احراز مالکیت شما و شریکتان و همچنین اطمینان از غیر قابل افراز بودن ملک، دستور فروش ملک را صادر می‌کند. توجه داشته باشید که این یک "دستور" است نه "حکم"؛ به این معنی که فرآیند آن معمولا سریع‌تر از سایر دعاوی حقوقی است و قابل تجدیدنظرخواهی نیست.
مرحله چهارم: ارجاع به اجرای احکام و کارشناسی قیمت
پس از صدور دستور فروش، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی دادگاه ارسال می‌شود. در این مرحله:
کارشناسی ملک: دادگاه یک کارشناس رسمی دادگستری را برای قیمت‌گذاری کل ملک (هر شش دانگ) تعیین می‌کند. کارشناس از ملک بازدید کرده و قیمت پایه را مشخص می‌کند.
ابلاغ قیمت: قیمت کارشناسی به شما و شریکتان ابلاغ می‌شود. در صورت اعتراض، میتوانید درخواست هیئت کارشناسی (۳ نفره) بدهید که البته هزینه آن بر عهده معترض است.
مرحله پنجم: برگزاری مزایده
پس از نهایی شدن قیمت، اجرای احکام زمان و مکان برگزاری مزایده را مشخص و آگهی می‌کند.
ملک به بالاترین قیمتی که در مزایده پیشنهاد شود، فروخته خواهد شد.
نکته بسیار مهم برای شما: به عنوان یکی از مالکین، شما در شرایط برابر با سایر شرکت‌کنندگان در مزایده، برای خرید حق اولویت دارید. یعنی اگر بالاترین پیشنهاد مثلا مبلغ X تومان بود، شما میتوانید با پرداخت همان مبلغ، کل ملک را برای خود بردارید و عملا ۶ دانگ آن را صاحب شوید. این بهترین فرصت برای شماست تا سهم شریکتان را به قیمت روز و به صورت قانونی بخرید.
مرحله ششم: تقسیم وجه حاصل از فروش
پس از فروش ملک در مزایده و واریز کل مبلغ توسط خریدار، هزینه‌های قانونی (هزینه کارشناسی، اجرای احکام و...) از آن کسر شده و باقی‌مانده مبلغ بین شما و شریکتان به نسبت سهمتان (۴ دانگ برای شما و ۲ دانگ برای ایشان) تقسیم و به حساب شما واریز می‌شود.
نکات تکمیلی و مهم
ارسال اظهارنامه: قبل از شروع فرآیند قانونی، میتوانید یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی برای شریک خود ارسال کنید. در این اظهارنامه به صورت محترمانه و رسمی، پیشنهادهای خود (خرید سهم ایشان، فروش سهم خودتان یا فروش کل ملک) را مطرح کرده و یک مهلت معقول برای پاسخگویی تعیین کنید. این کار هم نشان‌دهنده حسن نیت شماست و هم ممکن است شریک شما را برای جلوگیری از فرآیند طولانی دادگاه، به پای میز مذاکره بکشاند.
پرداخت اجاره‌بها: تا زمانی که تکلیف ملک مشخص نشده و شما در کل آن ساکن هستید، قانونا موظف به پرداخت اجاره‌بهای سهم شریک خود (۲ دانگ) می‌باشید. حتما پرداخت‌ها را ادامه دهید و رسید آن را نگه دارید تا ایشان نتواند از این بابت علیه شما اقدام قانونی کند.
جمع‌بندی:
بهترین و قطعی‌ترین راه حل قانونی برای شما، اقدام برای گرفتن "دستور فروش ملک مشاع" است. این راهکار در نهایت یا به هدف شما یعنی خرید سهم شریکتان (از طریق اولویت در مزایده) می‌رسد و یا باعث فروش کل ملک و رسیدن هر دو شما به سهم نقدیتان می‌شود و به این شراکت پایان می‌دهد.
با سلام و عرض ادب ،در صورت عدم توافق، پس از اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت، از دادگاه محل وقوع ملک دستور فروش اخذ نمائید.
با سلام از اداره ثبت گواهی عدم افراز بگیرید سپس از طریق دادگاه برای صدور دستور فروش اقدام کنید
